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更新︰2020-02-20 17:34:47       來源︰ 中國證(zheng)券報 

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進入2020年以來,房地產(chan)上市公(gong)司密集發布海外(wai)融(rong)資(zi)計(ji)劃。截至目前,房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)計(ji)劃規模超過(guo)100億美元,延you)019年海外(wai)融(rong)資(zi)井噴(pen)態勢(shi)。房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)shi)諳摶話憬jiao)長。其(qi)中,遠洋集團等房企(qi)計(ji)劃發行(xing)10年期海外(wai)融(rong)資(zi)shi)本蕁/p>

融(rong)資(zi)規模較(jiao)大

今年以來,華夏幸福、建業地產(chan)、中國恆大、龍湖集團等數(shu)十(shi)家房企(qi)發布了海外(wai)融(rong)資(zi)計(ji)劃,多數(shu)房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)規模較(jiao)大。上市房企(qi)延you)019年海外(wai)融(rong)資(zi)井噴(pen)態勢(shi)。2019年,房地產(chan)開(kai)發企(qi)業利(li)用外(wai)資(zi)規模增長幅度超過(guo)6成(cheng)。

國家統(tong)計(ji)局(ju)披露的2019年1-12月全國房地產(chan)開(kai)發投資(zi)和銷(xiao)售情況(kuang)顯示,2019年房地產(chan)開(kai)發企(qi)業到位資(zi)金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1-11月份加快0.6個百分點,比上年加快1.2個百分點。其(qi)中,國內貸款25229億元,增長5.1%;利(li)用外(wai)資(zi)176億元,增長62.7%;自籌資(zi)金58158億元,增長4.2%;定(ding)金及預收(shou)款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。

部分房企(qi)近期發布了多筆海外(wai)融(rong)資(zi)計(ji)劃。以華夏幸福為例,2020年02月20日,公(gong)司境外(wai)間(jian)接全資(zi)子(zi)公(gong)司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成(cheng)境外(wai)發行(xing)12億美元的高級無抵押定(ding)息債(zhai)券。其(qi)中,5億美元高級無抵押定(ding)息債(zhai)券期限為3年,票(piao)面利(li)率為6.9%;7億美元高級無抵押定(ding)息債(zhai)券期限為5年,票(piao)面利(li)率為8.05%。

不少(shao)房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)shi)諳藿jiao)長。以遠洋集團為例,經扣除發行(xing)費用、折扣、開(kai)支(zhi)等,其(qi)全資(zi)子(zi)公(gong)司發行(xing)票(piao)據估計(ji)所得(de)款淨額約(yue)為3.91億美元,利(li)率為4.75%。所得(de)款淨額主要用于償還現有(you)債(zhai)務。票(piao)據將于2020年02月20日到期,發行(xing)期限為10年。

1月8日,碧(bi)桂園(yuan)發行(xing)2027年1月到期的5.5億美元票(piao)據,利(li)率為5.125%。同(tong)時,碧(bi)桂園(yuan)發行(xing)2030年1月到期的4.5億美元票(piao)據,利(li)率5.625%。其(qi)中,勵國集團已購(gou)買總(zong)額為8000萬美元的2030年1月到期票(piao)據,勵國集團由公(gong)司ju)饗 嬤zhi)行(xing)董事楊國強直接全資(zi)擁(yong)有(you)。

中原地產(chan)首席分析師張大偉表示,房企(qi)抓緊窗(chuang)口期,大額度發行(xing)美元債(zhai)。2019年房企(qi)美元債(zhai)刷新紀錄。2020年美元融(rong)資(zi)繼續高位運(yun)行(xing)。房企(qi)為了應對(dui)未來可能(neng)的市場變(bian)化,年初加快儲(chu)備資(zi)金。

融(rong)資(zi)利(li)率分化

上市房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)利(li)率分化較(jiao)為明顯。

龍湖集團等房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)利(li)率較(jiao)低。1月6日,龍湖集團宣(xuan)布,成(cheng)功(gong)發行(xing)6.5億美元票(piao)據。其(qi)中,2.5億美元期限為7.25年,票(piao)面利(li)息為3.375%;4億美元期限為12年,票(piao)面利(li)息為3.85%。

該利(li)率與其(qi)境內融(rong)資(zi)利(li)率相當。根據公(gong)告,公(gong)司間(jian)接附屬(shu)公(gong)司ji)020年1月16日及17日公(gong)開(kai)發行(xing)2020年第一期境內公(gong)司債(zhai)券,發行(xing)規模不超過(guo)28億元。此次發行(xing)分兩個品種,第一種為期5年,第三年末發行(xing)人有(you)權(quan)調整票(piao)面利(li)率及ba)蹲zi)shou)哂you)權(quan)回售債(zhai)券,票(piao)面利(li)率為3.55%。第二種為期7年,第5年末發行(xing)人有(you)權(quan)調整票(piao)面利(li)率及ba)蹲zi)shou)哂you)權(quan)回售債(zhai)券,票(piao)面利(li)率為4.2%。

多數(shu)房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)利(li)率在10%左(zuo)右(you)。1月14日,華南城控(kong)股有(you)限公(gong)司發布公(gong)告稱,擬增加發行(xing)于2022年到期的2億美元11.5%優先票(piao)據,新票(piao)據將與原有(you)票(piao)據合(he)並組成(cheng)單一系列。除根據票(piao)據條款提前贖回外(wai),票(piao)據將于2020年02月20日到期。發行(xing)票(piao)據所得(de)款項淨額主要用作現有(you)債(zhai)務再融(rong)資(zi)及一般公(gong)司ji)猛盡/p>

張大偉表示,美元債(zhai)是房企(qi)的重要資(zi)金補充渠(qu)道。但受額度ren)拗疲 岩猿cheng)為最主要的來源。從(cong)目前情況(kuang)看,房企(qi)融(rong)資(zi)成(cheng)本分化明顯,主流房企(qi)融(rong)資(zi)成(cheng)本在6%-15%之(zhi)間(jian),部分房企(qi)海外(wai)融(rong)資(zi)成(cheng)本在4%以內。整體看,負債(zhai)率高、經營出現困(kun)難的房企(qi)融(rong)資(zi)難度會進一步加大,大部分企(qi)業融(rong)資(zi)成(cheng)本依然平穩。對(dui)于經營穩健的企(qi)業而言,融(rong)資(zi)成(cheng)本降低是趨(qu)勢(shi)。

以償還債(zhai)務為主

58安居(ji)客(ke)房產(chan)研究(jiu)院分院院長張波指出,政(zheng)策對(dui)海外(wai)融(rong)資(zi)有(you)所限定(ding),明確限制房地產(chan)企(qi)業海外(wai)債(zhai)資(zi)金投資(zi)房地產(chan)項目、補充運(yun)營資(zi)金等。因此,“借新還舊”成(cheng)為企(qi)業海外(wai)融(rong)資(zi)的主要目的。

中國恆大1月16日公(gong)告,公(gong)司就發行(xing)2023年到期利(li)息為11.5%的10億美元優先票(piao)據及2024年到期利(li)息為12%的10億美元優先票(piao)據,與瑞信、美銀證(zheng)券、法國巴(ba)黎銀行(xing)、建銀國際、光銀國際、中xing)乓xing)(國際)、天風國際及瑞銀簽訂協議(yi)。公(gong)司ju)饗 嬤zhi)行(xing)董事許家印已認(ren)購(gou)5000萬美元的2024年票(piao)據,公(gong)司行(xing)政(zheng)總(zong)裁(cai)兼執(zhi)行(xing)董事夏海鈞已認(ren)購(gou)5000萬美元。

對(dui)于發行(xing)票(piao)據的原因,中國恆大表示,主要為公(gong)司現有(you)債(zhai)務(包括2020年票(piao)據)再融(rong)資(zi),余款用作一般公(gong)司ji)猛盡/p>

張大偉認(ren)為,房地產(chan)市場穩定(ding)發展,未來房企(qi)將更加關注資(zi)金鏈chuang)踩 Hrong)資(zi)成(cheng)本方面,資(zi)金成(cheng)本分化趨(qu)勢(shi)將持續。具備資(zi)質的企(qi)業將持續加大海外(wai)融(rong)資(zi)規模,增加融(rong)資(zi)渠(qu)道,降低融(rong)資(zi)風險。而融(rong)資(zi)渠(qu)道較(jiao)少(shao)的企(qi)業未來發展將面臨瓶頸。

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